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土地っていくらなの? 平成28年の地価調査[沖縄県・中部]

土地価格の目安「標準価格」
 「公示価格」と並び、土地を売買する際に価格の目安となるのが「標準価格」。沖縄県では国土利用計画法施行令第9条に基づき、住宅地、商業地、工業地などのように一定の用途に使われている土地の中から、それぞれの標準的な画地を基準地に選定しています。「標準価格」の変動を調査するために基準地は毎年ほぼ同じ画地で、7月1日現在における地価を調査します。

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☆ 沖縄県の基準地

 県から指名された地価調査鑑定評価員たちによって、基準地近隣での取引事例や基準地の収益還元性を想定して算出した鑑定評価書が提出され、地価調査専門委員によって検討が重ねられます。その意見を参考に、県知事が「標準価格」を判定し公表するという流れになっています。
 平成28年における沖縄県の基準地は昨年と同様の279地点でした。そのうち5地点は新たに基準地となった選定替え地です。「住宅地」と「宅地見込み地」を合計した基準地は197地点です。なお平成25年「地価公示」の選定要領見直しに伴って、「地価調査」でも平成25年から「準工業地」と「市街化調整区域内宅地」の用途・区域を廃止し、それらに区分されていた基準地が「住宅地」「商業地」「工業地」に振り分けられています。

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☆ 売買地価はケースバイケース

 

 基準地に近い場所であっても、実際には標準価格とは異なる地価で売買されることもあります。道路に接する方角(向き)の良しあし、角地である、売り急ぎや買い急ぎなど売り主や買い主の特別な都合があるといった、その土地なりの条件が反映されるためです。 
 国土交通省「土地総合情報システム」は、実際に売買された土地または土地建物一体の価格(取引総額および1平方メートル当たりの単価など)が公開されています。平成27年第2四半期〜平成28年第1四半期における沖縄県のデータとして、住宅地(土地のみ)1125件、住宅地(土地と建物)522件、中古マンション等122件が公開されています。「標準価格」や「公示価格」と併せて参照すると、より実態に近い情報が得られるでしょう。
 表1は、沖縄県中部地方に所在する「住宅地」および「宅地見込み地」に分類された基準地の標準価格です。上昇した地点が51地点(前年41地点)、変動のなかった地点は9地点(前年18地点)、下落した地点はありませんでした。ちなみに県内の住宅地で変動率が最も高かったのは、沖縄市宮里にある基準地の9.0%でした。
 浦添市は沖縄県都市モノレール(ゆいレール)駅予定地や大型商業施設の周辺、宜野湾市では宇地泊地区などが上昇傾向が顕著。那覇市における上昇率の幅が縮小しており、一服感が見られることから、浦添市や宜野湾市など割り安感のある周辺地域へ需要が拡大した結果と分析されていました。

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■ ■国土交通省「土地総合情報システム」

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