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中古住宅売買に安心をプラス[既存住宅売買瑕疵保険]売り主が個人の場合

中古住宅を個人間で売買する際、引き渡し後に見つかった瑕疵(かし)を保証する保険があります。

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☆ 個人間の売買で瑕疵を保証する保険

666号(7月6日発行)では、既存住宅(中古住宅)を宅建業者から購入する際に利用できる「既存住宅売買瑕疵(かし)保険(宅建業者販売タイプ)」を取り上げました。
 既存住宅の売買では、個人が売り主となる既存住宅を宅建業者が仲介するケースもあります。今号は、その場合に利用できる「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」を見ていきましょう。

■個人間の売買は
「すまい給付金」の対象外

 ところで、既存住宅の売買において売り主が個人の場合、消費税は課税されません。従って、消費税率8%または10%が適用されるマイホーム取得者を対象とした「すまい給付金」を受給することはできません。
 しかし、消費税の非課税で初期費用を抑えることができるため、個人が売り主となる既存住宅の取得に目標を絞る考え方もあります。

■既存住宅売買
瑕疵保険とは 

「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」は、既存住宅の売買において引き渡し前に検査機関(検査事業者)による検査を行い、その検査機関が被保険者となって、買い主に対して保証を行う保険です(表1)。
 個人間の中古住宅売買において、もしも瑕疵が見つかった場合に、補修費用を売り主が負担することなく対応できます。

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☆ 対象要件と保険期間

 

「既存住宅売買瑕疵保険」の加入にあたり、検査機関は国土交通大臣から指定された5つの保険法人(表2)のいずれかに、「検査機関登録」を済ませておく必要があります。住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトでは登録済みの検査機関を検索することができ、沖縄県内では7件登録されています(平成30年5月31日現在)。

■2重の検査で住宅品質を保証
「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」の対象となるのは、人の居住の用に供したことのある住宅、または人の居住の用に供したことのない住宅が建設工事の完了日から2年を超えて引き渡される場合です。 新耐震基準等を満たす必要もあります。引き渡し前に行うリフォームによって新耐震基準を満たす場合も、保証の対象となります。 対象住宅の現場検査は、建築士など専門の資格を持った保険法人の現場検査員が行います。この検査に適合することが保険契約の締結条件です。また、登録検査機関も独自に現場検査を行うため、ダブルの安心が付加されます。

☆ 検査箇所は重要ポイントのみ

 

検査する箇所は、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などです。 保険法人によっては「引き渡し前リフォーム型既存住宅かし保険・個人間売買タイプ」が用意されています。これにより、売買に併せて行うリフォーム工事の瑕疵を対象とした特約を付帯することができます。

■保険金支払いは免責分を引いた額 保険期間は5年間または1年間です。この保険期間に、「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」の対象となる住宅の基本構造部分の隠れた瑕疵に起因し、基本的な構造耐力性能または防水性能を満たさない場合に、被保険者(検査事業者)が買い主の損害に対して履行する保証責任について保険金が支払われます(表1、表3、表4)。  
被保険者が倒産等により保証責任を履行できない場合には、買い主から保険法人へ保険金を請求することができます。その場合には、補修費用額から免責金額(5万円)を差し引いた金額が買い主に支払われます。「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」の料金は保険料と検査料を合計した金額となります。対象住宅の延べ床面積や構造などによって検査料や保険料が異なります。

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