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いくら必要か

土地って、いくらなの? 平成30年の地価調査[沖縄県・中部]

平成30年7月1日における沖縄県中部地方の「地価調査結果」を紹介します。

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☆ 基準地と標準価格の決め方

「公示価格」と並び、土地を売買する際に価格の目安となるのが「標準価格」です。
 沖縄県では国土利用計画法施行令第9条に基づき、住宅地、商業地、工業地などのように一定の用途に使われている土地の中から、それぞれの標準的な画地を「基準地」に選定しています。「基準地」は毎年ほぼ同じ画地で、7月1日現在における地価を調査することで「標準価格」の変動を明らかにしています。
 県から指名された地価調査鑑定評価員たちによって、基準地近隣での取引事例や基準地の収益還元性を想定して算出した鑑定評価書が提出され、地価調査専門委員によって検討が重ねられます。その意見を参考に、県知事が「標準価格」を判定し公表するという流れになっています。


■県内の住宅地、基準地192地点


 平成30年における沖縄県の全用途の「基準地」は前年と同様に279地点でした。「住宅地」192地点と「宅地見込み地」5地点の合計は197地点で、これも前年から変化はありません。
 なお平成25年「地価公示」の選定要領見直しに伴って、「地価調査」でも平成25年から「準工業地」と「市街化調整区域内宅地」の用途・区域を廃止し、それらに区分されていた基準地が「住宅地」「商業地」「工業地」に振り分けられています。

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☆ 売買地価はケースバイケース

 

基準地に近い場所であっても、標準価格とは異なる地価で売買される場合もあります。
 それは、道路に接する方角(向き)、角地である、売り急ぎや買い急ぎなど売り主・買い主の特別な都合があるなど、その土地なりの事情が反映されるためです。

■実際の売買価格を検索できるサイト
 国土交通省が情報を提供する「土地総合情報システム」は、実際に売買された土地または土地建物一体の価格(取引総額および1平方メートル当たりの単価など)が公開されています。
 平成29年第2四半期〜平成30年第1四半期における沖縄県のデータとして、住宅地(土地のみ)1138件、住宅地(土地と建物)567件が公開されています。
 ちなみに、中古マンション等では110件が公開されています。

☆ 県内不動産業者の実感レポート

 

また公益社団法人沖縄県不動産鑑定士協会は、県内の不動産関連事業者を対象に独自のアンケートを行い、半年ごとの市場動向や今後の予測など興味深い調査結果「沖縄県不動産市場DIレポート」を公表しています。
 これらを「標準価格」や「公示価格」と併せて参照すると、より実態に近い情報が得られるでしょう。
■中部地方は下落地点がゼロ
 表1は、沖縄県中部地方に所在する「住宅地」および「宅地見込み地」に分類された「基準地」の標準価格です。
 平成30年は、沖縄県中部地方のすべての地点で上昇しました。なお、市町村別に見た平均変動率は、区画整備などの好影響を反映して北谷町の10.8%が最高となっています(表2)。
 浦添市の沖縄県都市モノレール(ゆいレール)駅予定地の周辺などは、上昇幅が前年よりも拡大した地点が見られました。

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