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2019年10月、消費税率UP? マイホーム引渡し時期と消費税率

来年10月に消費税率10%への引上げが予定されています。 正しく理解して、わが家なりの資金計画を考えましょう。

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☆ 予定通り来年に10%へ引上げ?

10月16日付け『琉球新報』の1面に「消費税10 %実施表明」の見出しで、安倍晋三首相が予定通り2019年10月に消費税率を引上げる方針を表明したとの報道がありました。1年後に迫る出来事に、マイホーム取得を焦っている読者もいるかも知れません。
 そこで消費税率引上げの前後で、マイホーム取得にかかわる税制の違いを、現時点で分かっている状況を見てみましょう。
「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律」(平成24年法律第68号)等において、消費税率が平成26年4月に8%へ、平成27年10月には10%へ引上げられることが規定されています。
 その後、10%への引上げは2度延期されましたが、現在は前述したように来年10月実施の方向で進められています(表 1)。


■消費税がかからないケース
【新築物件の場合】
 マイホームを取得する場合、一戸建てや分譲マンションなど物 件の種類にかかわらず、土地と建物を購入することになります。
 この時、消費税が課税されるのは建物のみで、土地に対する消費税はもともと非課税となっています(図1)。

【中古物件の場合】
 中古住宅の売買については「事業者が行った資産の譲渡等には、(中略)消費税を課税する」とされており、事業者が住宅を買い取って個人に販売する「買取再販」は消費税の課税対象となります(図2)。
 中古物件の売買ではあっても、売り主が個人の場合には、消費税は非課税となっています(図3)。
 なお個人間の売買において、仲介事業者を通して売買されるケースでは購入価格に消費税は課税されませんが、仲介業者の仲介手数料に消費税が課税されます。

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☆ 消費税率引上げの経過措置がある

 

前述のように、消費税の額は原則として引渡し時点の税率によって決定されます。しかしマイホーム取得においては、契約から引渡しまで長期間を要する場合が一般的です。引渡し時期によって消費税率が異なるとなれば、消費者としては安心して契約を締結することが難しくなります。
 そのため住宅については、消費税率が引上げられる日の半年前を「指定日」として、その前日までに契約したものについては、引渡しが税率引上げの「基準日」以降であっても引上げ前の税率を適用する経過措置が執られています(図4)。
 具体的には、2019年10月に消費税率が10%へ引上げられることが決定した場合、2019年4月「指定日」前日までに契約したものについては、引渡しが「基準日」以降でも税率 8%が適用されます。
 分譲マンション等の売買契約で、注文者が壁の色やドアの形状等について特別の注文をつけることができるとなっている場合には、同様の経過措置が適用されます。

☆ リフォーム工事は工事完了時点の税率

 

リフォーム工事においても、同様に消費税が課税されます。適用される税率は、工事完了(引渡し)時点のものです。
 リフォーム工事でも、「基準日」の半年前までの工事請負契約には経過措置が適用されます。


■工事の変更部分は経過措置の適用外


 マイホーム取得やリフォーム工事の種類にかかわらず、気をつけなければいけないことがあります。
「指定日」前に契約はしたけれど、「指定日」後に仕様の変更や追加工事等で工事内容を変更した場合などです。
 経過措置は変更部分に関しては適用されないため、引渡しが「基準日」以降となる場合は、変更部分については引上げ後の税率が適用されます。
 また、「指定日」以降に契約して引渡しが「基準日」以前の予定であったものが、天候等によって工事が遅れてしまい、引渡しが「基準日」以降となった場合も、引上げ後の税率が適用されてしまいます。
 このようなケースでは、施主と請負業者のどちらが増税分を負担するかでトラブルとなる可能性があるため、契約時にあらかじめ取り決めておく必要があります。

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