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どうする、自己資金!【前編】

マイホームを取得しようと思ったら、まずは自己資金づくりに取り組むこと。多く準備するほど、その後の選択肢が広がります。

資金

☆ 必要資金と自己資金

当コーナー「どうする住宅資金」ではさまざまな調査結果を取り上げ、おおよその取得金額などを把握してきました。
 一方、融資を受ける人の収入などの条件を基に、住宅ローンで借入可能な金額はいくらなのか、自分たちが無理なく返済していける借入金額(融資金額)はいくらかを試算することも重要です。
 マイホームを取得するために必要な金額からこの借入金額を差し引いた値が、自分たちで準備(調達)すべき自己資金ということになります(図1)。
 諸費用は現金で用意することが望ましいため、自己資金は頭金と諸費用などの合計となります。ちなみに諸費用の一般的な目安は、新築物件の場合は物件価格の約3%〜7%、中古物件の場合は物件価格の約6%〜10%といわれています。

■自己資金率の全国平均


 682号(10月26日発行)で取り上げた、住宅金融支援機構『2017年度フラット35利用者調査報告』によると、「土地付き注文住宅」の利用者が用意していた「手持ち金」の全国平均は450.2万円で、資金調達先の約9.0%となっています。住宅ローンなどの「融資金(借入金)」は約3589.0円(88.9%)で、最も大きなウエートを占めています。
「新築マンション」の利用者では、「手持ち金」の全国平均は705.6万円で、資金調達先の約16.2%を占めています。住宅ローンなどの「融資金(借入金)」は約3642.7万円(83.8%)です。


■沖縄県内利用者の自己資金率


 同調査における沖縄県内利用者のデータも参考にしましょう。
 表1は住宅タイプ別に見た平均購入価額の推移、表2は購入価額に占める平均自己資金率の推移です。購入価額の上昇傾向に対して、自己資金率は下降傾向の住宅タイプもあります。
 これは、今後も購入価額が上昇するという予測からその前に取得したい、住宅ローンが低金利のうちに融資を受けたいという意向から、自己資金額が低い状態でも購入に踏み切るケースが増えたものと推察できます。
 最も「自己資金率」が高いのは「注文住宅(土地取得の費用がないもの)」で19.3%。以下は「土地付き注文住宅」の14.1%、「中古マンション」の12.1%、「建売住宅」の10.3%、「新築マンション」の9.9%、「中古戸建て」の6.4%となっています。

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☆ 金融機関によって融資上限額が異なる

 

金融機関の住宅ローンには融資上限額(借入上限額)が設定されています。
 融資率から見た借入金の上限額は物件価格の80%が目安といわれた時代もありましたが、現在ではさまざまなタイプの住宅ローンが登場しており一律に語ることが難しい状況です。
 民間金融機関では、それぞれで上限額を設定しており、取得金額の全額を融資するものや、諸費用を含めた分まで融資する住宅ローンもあります。


■自己資金が大きいと返済はラクになる


しっかりと考えたいのは、融資率の高い住宅ローンを選択すれば自己資金(頭金)は少なくても安心なのかという点です。
 ここで図1を再確認して、調達すべき資金の内訳を把握しましょう。諸費用の金額は新築か中古かといった物件の種類によっても違いますが、大まかな目安として物件価格の約10%を準備し、剰余が出た場合には新居への引っ越し費用などへ回すくらいの心構えでいたいもの。
 自己資金を多く準備すればするほど借入金額を抑えることができます。それに比例して毎月返済額も少なくなるため、後々の住宅ローン返済がラクになります。
 例として、頭金(自己資金)の比率を0〜20%の5段階で、返済額の違いを比べてみました(表3)。物件取得の所要資金(土地取得費を含めた注文住宅を想定)を4000万円、全期間1.41%の固定金利、ボーナス返済併用なし、返済期間30年、元利均等で返済するという条件で試算しています。
 現在は低金利時代なので、毎月返済額だけを見ると自己資金率による差がそれほど大きくない印象を抱きがちですが、総返済額には小さくない差が現れています。
 資金計画に早くから取り組み、できるだけ自己資金を増やした方が有利になるといわれる理由がここにあります。すでに自己資金を貯蓄し始めている場合はもちろん、これから貯蓄する場合でも、取得したい物件のおおよその価格や毎月返済額を想定して計画的に準備したいものです。

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