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ローン基礎知識

どうする、自己資金!【後編】

自己資金が必要額に満たないときには、
同居する人との収入合算や家族からの資金援助で調達する方法があります。

資金

☆ 自己資金が足りないときは?

マイホームを取得したいと思ったらできるだけ多くの頭金を準備した方が、有利なことを前号で紹介しました。
 ところが、目標額に満たないうちに求める条件に合致する物件が見つかったり、あるいは親との同居を急ぐ必要が発生したりなど、予定より早く取得することになる場合もあります。
 その時点で、頭金のための貯蓄はしているけれど、自力だけでは目標額に達していないケースもあるでしょう。
 そこで今号は、必要な自己資金の足りない部分の調達について見ていきましょう。


■同居人との収入合算


 住宅ローンを申し込む本人の必要収入や返済負担率などの基準をクリアできず、希望する金額を借り入れられない場合があります。
 そういうケースでは、申込本人の収入と、取得する住宅に同居する予定の配偶者や親などの収入とを合算して借入額を増やすことができます。これを「収入合算」または「所得合算」といいます。
 資料1は「フラット35」を例にとり、収入合算者となれる人の条件についてまとめたものです。
 住宅ローンによっては、収入合算者の収入額の50%以上を合算する場合には、申込本人と収入合算者のうち年齢の高い方が80歳までに完済する必要があるものもあります。
 その場合、親と収入合算するケースでは、本人だけで申し込む場合に比べて返済期間が短くなってしまいます。ただし「親子リレー返済を利用する場合は前述した内容にかかわらず、後継者の年齢を基に算出されます。
 詳しくは、住宅ローンを申し込む金融機関に問い合わせましょう。

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☆ 連帯債務者と連帯保証人

 

連帯債務型の住宅ローンは、一部の民間融資などが採用しています。
民間金融機関の場合、収入合算者は「連帯債務者」でなく「連帯保証人」にしかなれないケースもあります。「連帯債務者」は住宅ローン控除を適用できますが、「連帯保証人」は住宅ローン控除を適用できないという点に違いがあります。
連帯債務に対応していない金融機関で住宅ローンを利用する場合はどのようにしたら良いでしょうか。収入合算者も住宅ローン控除を受けるためには、一つの方法として、申込本人と収入合算者となる予定だった人が別々に住宅ローンを借り入れるというパターンがあります。おのおのが申込本人となることで、住宅ローン控除を受けることができるようになります。

■収入合算はよく考えてから

「収入合算」は借入金の額を多くすることができ、利用する金融機関によっては申込本人と収入合算者のそれぞれが住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。
しかしその一方で、毎月の返済負担もそれだけ大きくなるということを理解しておきましょう。
一般的に住宅ローンの返済期間は長期に渡るため、完済するまでに収入合算者が仕事を辞めたり休職する可能性もあります。世帯収入に変化がある場合のことも考え合わせて、「収入合算」の利用を検討しましょう。

☆ 個人間の援助は贈与税が課税される

 

「収入合算」で借入金の額を増やすほか、親や身内などから資金援助をしてもらう方法も考えられます。この場合、贈与と借金のいずれの形を取るか、あらかじめ決めておきましょう。
 基本的に、年間で110万円を超える資金援助を受けると贈与とみなされて、贈与税が課税されます。
 贈与の形を取る場合は、贈与の基礎控除(表1)と相続時精算課税制度(表2)のいずれかを選択することになります。いったん選択した後は変更ができないので、自分たちに有利な制度を見極めた上で決定することが大切です。
 なお平成30年中に父母や祖父母から住宅取得等のために金銭の贈与を受けた場合、必要要件を満たしていれば、贈与を受けた人ごとに700万円まで(省エネ等住宅の場合は1200万円まで)住宅取得等資金の贈与が非課税となります(表3)。
 住宅取得と贈与税については、695号(平成31年1月25日発行)と696号(平成31年2月1日発行)でくわしく取り上げる予定です。

■個人間の借金は、形式を整える

 個人からの資金援助に贈与税が課税されないようにするには、「借金」の形を取る方法があります。
 個人間の借金では返済の時期やその方法、利息など、重要な約束ごとの形式をきちんと整えておかないと、贈与とみなされて課税されるケースもあります。
 特に身内からの借金は形式をしっかりと整えておきたいものです。借用期日、借用金額、金利、返済期日、返済方法、貸した人と借りた人の住所・氏名などを明記した「借用書」を作成し、捺印しておきましょう。借金の金額に応じた収入印紙も忘れずにはります。
 また返済方法は実際に返済していることを公的に証明できるよう、記録を残しておける口座振込などにするのが望ましいでしょう。

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