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マイホームの税

固定資産税 前編

消地方税の一つである固定資産税は、マイホームが所在する市町村から課税されます。

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☆ 固定資産税とは

 土地や家屋、償却資産を総称して「固定資産」といいます(表1)。固定資産税は、固定資産を所有している人が、それら固定資産が所在する市町村へ納める地方税です。「固定資産を所有している人」とは、毎年1月1日の時点で登記簿または土地補充課税台帳・家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人のことです。
 今号と次号はマイホームに関係する土地(宅地)と住宅に焦点を絞り、固定資産税について見ていきましょう。ここでは那覇市を例に取り上げますが、沖縄県内の各市町村ともおおむね同様の内容となります。

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例えば那覇市にマイホーム(土地・家屋)を所有している場合、総務大臣が告示する「固定資産評価基準」に基づいて、那覇市によって固定資産の価格が評価され、その価格が適正な時価であると決定されます。
 さらに、土地、家屋、償却資産の価格からそれぞれの課税標準額を算出し、その合計に税率1・4%を乗じた数値が固定資産税の課税額となります(計算式1)。
 土地に課税される固定資産税は、同じ価格の土地であれば同じ税負担となるよう均衡化が進められています。これについては後述します。
 評価額は3年ごとに再評価され、再評価が行われる年のことを基準年度と呼びます。基準年度の翌年から2年間は原則として評価額は据え置かれますが、地方税法の改正により、地価の下落があった場合には評価額の修正を行うことになっています。直近では平成27年度が基準年度に当たり、平成28年度は平成27年度の評価替えが反映された課税額となります。
 なお所有する固定資産の課税標準額が表2で示した一定基準に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

☆ 土地への課税

 

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 土地の不動産登記法上の用途による分類を地目といい、田や畑(併せて農地という)、宅地、山林、原野、雑種地などがあります。評価上の地目は、土地の登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目により、評価を行います。すなわちマイホーム用に使用されている場合の地目は「宅地」となります。
 土地に対する固定資産税の算出は「固定資産評価基準」に基づき、土地の地目別に定められた評価方法によって評価および決定されます。宅地については「公示価格」などの7割程度を評価額とすることとされています。なお地積(土地の面積)は、原則として登記簿に登記されている数値を用います。

【土地の税の特例措置】
「宅地」の中でも住宅用地については、固定資産の価格よりも低い値を課税標準額とする特例措置が設けられています(表3)。
 所有している住宅用地の200平方メートル(約60・5坪)までは小規模住宅用地に区分され、固定資産の価格の6分の1が課税標準額となります。そして200平方メートルを超える部分については「その他の住宅用地」に区分され、固定資産価格の3分の1が課税標準額となります。
 例えば300平方メートルの宅地を所有している場合には、住宅一戸あたり200平方メートルまでは固定資産の価格の6分の1が課税標準額となり、残り100平方メートルに関しては固定資産の価格の3分の1が課税標準額となります(図1)。
 このような算出法により、200平方メートルを超える部分に関しては、固定資産税額が小規模住宅用地に比較し、増加します。マイホーム用の土地を求める際には、取得後の固定資産税も考慮の上で広さを検討したいものです。
【土地の課税標準額の求め方】

土地の固定資産税における税負担を均衡化するため、課税標準額算出の仕組みにおいて平成18年度から新しい負担の均衡化が進められています。
 具体的には、その土地の新しい価格に比べてこれまでの税負担(負担水準)が低い土地については、価格の5%を前年度の課税標準額(税額を計算する基礎となる額)に加える方式となっています(表4)。つまり、土地の価格が急激に上昇した場合であっても税負担の上昇は緩やかになるよう徐々に課税標準額を是正する措置となっています。
 また地方税法の改正により、住宅用地における固定資産税の負担調整の据置特例が平成26年度から廃止されました。負担水準が100%未満の場合は前述のように課税標準額が価格の5%ずつ上昇するため、毎年少しずつ税額が上昇することとなります。そのため、評価額が下がった場合でも税額は上昇することとなります。

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