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おしえて!住宅ローンのこと

おしえて住宅ローンのこと金利タイプや返済方法など

住宅ローンを利用する際に最も気になるのは、金利タイプの選び方でしょう。大きく分けて固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3種類があり、それぞれのメリット・デメリットをしっかり把握しておくことが大切です。

おしえて住宅ローンのこと金利タイプや返済方法など

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☆ 金利タイプの特徴

固定金利型

 返済の始めから支払いが終わるまで、金利が変わらないタイプ。どの時点の金利が適用されるかは、ローンによって借入の申込時と融資実行時に分かれます。返済途中で金利が変わる、2段階金利のローンもあります

変動金利型

 市場金利の変動に伴い、半年ごとに適用金利の見直しが行われるタイプ。毎月の返済額を一定額に保つ「元金均等返済」を選んだ場合は、返済額に占める元金と利息の割合が変動し、5年ごとに返済額の見直しがあります。

固定金利期間選択型

 「当初●年間は金利○○%」というように、返済当初の一定期間は金利が固定されるタイプ。固定金利期間終了後は、変動金利型あるいは再び固定金利期間選択型を選択します。金利は見直す時点の金利が適用されます。

【表1】金利タイプとメリット・デメリット

メリット ・全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい
・低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる
デメリット ・一般的に3種類の金利タイプの中で、借入時の金利が最も高い
・高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう
メリット ・借入時の金利は一般的に固定金利型より低い
・一般的に金利低下局面では、返済額が減少する
デメリット ・借入時に将来の返済額が確定できず不安が残る
・一般的に金利が上昇した場合、返済額が増加する
・金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある
メリット ・一定期間の返済額が確定できる
・一般的に固定金利期間は、通常の固定金利型より低い金利が設定され、その後も市場動向に応じて柔軟に対応できる
デメリット ・固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る
・固定金利期間終了後に金利が上昇した場合、返済額が増加する
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☆ 返済方法はどっちがお得?

 

 住宅ローンの返済は、借り入れた金額(元金)と利息を合わせた総額を、長期にわたって分割して支払っていきます。
 右記の2つの返済方法を比べると、返済期間が同じであれば、総支払額は「元金均等返済方式」のほうが低く抑えられます(表1)。ただし図1のグラフを見ると分かるように、返済開始当初は支払う利息が多いため、それだけ家計の負担も大きくなります。一方で「元利均等返済方式」は、総支払額は増えてしまうものの、毎月の返済額が一定のため長期にわたって資金計画が立てやすく、無理なく完済できるといわれています。
 どちらが適しているかは、わが家のライフプラン次第。まずは金融機関に相談してみましょう。

【表1】元利均等返済と元金均等返済で比べる返済額
  1回目の返済額 最終年初回の返済額 総返済額 利息総額
元利均等返済 35年 84,753円 84,753円 35,596,328円 10,596,328円
30年 94,291円 94,291円 33,944,898円 8,944,898円
元金均等返済 35年 104,314円 60,804円 34,428,646円 9,428,646円

※借入金2500万円を全期間固定金利2.15%で返済する場合の概算。ボーナス返済の併用なし。

元利均等返済方法

 毎月の返済額が一定(均等)で、払い始めから終わりまで返済額が変わりません。ローン残金と適用金利によって、毎月の返済額に占める元金と利息の比率は変わってきますが、その合計額はいつも一定です。

元金均等返済方法

 毎月の返済額の元金部分を一定(均等)にして、その時々のローン残高に対する利息を加えて返済していく方法です。残高が減少すれば利息も少なくなるため、返済が進むにつれて毎月の支払額も徐々に減少します。

【図1】元利均等返済と元金均等返済

【図1】元利均等返済と元金均等返済

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■ かふうFP協会沖縄支部(正広ひろし)

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