もっと知りたい！不動産マーケットFile.7 那覇市の地価動向 その②
今回は、全国でも上位に入るほど地価が高い商業地である久茂地地区と歴史的にも由緒ある地域でかつ地価が高い泉崎や久米などの地価動向をみていきましょう。
週刊かふう2021年1月4日号に掲載された内容です。
国際通りに面して建つ琉球新報本社ビルも泉崎を代表するランドマークの一つ
Case1 コロナ直撃の沖縄観光が市場に大きく反映
県庁や那覇市役所、琉球新報ホール、デパートりうぼうなどがある久茂地地区は、沖縄を代表する商業地域として発展している地域です。
みずほ銀行があるビル（那覇５－１４）の令和２年公示地価は、平米（㎡）あたり１９８万円で４１･４％の地価上昇となりました。令和元年の公示地価では平米あたり１４０万円でしたから１年で５８万円も上昇したことになります。この土地の面積は５８４㎡ですから、１年で３億４０００万円くらい価格が上がったことになります。
しかし、コロナ禍の影響で国際通りから観光客は消えました。春先ほどではないにしろ、国際通りの店舗の売り上げはかなり厳しい状況にあると言えます。そのことから、沖縄県が９月に発表した都道府県地価調査では、国際通りから通りひとつ中に入った那覇（県）５－８が２・５％の下落に転じています。そのほかの国際通り周辺の地域も上昇幅は大きく減りました。上昇ポイントもあるのですが、これは昨年（コロナ禍以前）の地価上昇分と考えていいでしょう。コロナ禍のもと、不動産価格は以前のような上昇はみられない状況になっています。
Case2 人気の住宅エリアにもコロナ禍の影響
那覇市の中心地である久茂地地区に隣接する泉崎地区は、その歴史的背景や利便性の高さから沖縄県のなかでも新都心についで地価が高い地域です。地価公示は泉崎２丁目（那覇―１）に設置されており、平米あたり３０万１０００円で、昨年は１４･９％の地価上昇となりました。この地域も土地を購入するだけで６０００万円から７０００万円くらいになります。この地域で戸建住宅を新築で購入しようとすると１億円以上になってしまいますから、相当の高級住宅街ですね。さらに供給がほとんどないため、たまに売り物が出ると高額取引になります。
久米地区も泉崎地区と変わらず非常に人気が高い地域です。由緒ある地域ですから、歴史的な空気も感じられる街です。この地域の地価公示ポイントは那覇―１６があり、平米あたり２４万６０００円、地価上昇率は１７･１％でした。しかし、商業地と同様、今後はこのような地価上昇は難しいでしょう。
Case3 これらの地域の地価、今後の見込み
まずは商業地について検討してみると、店舗の売り上げは厳しい状況にありますから投資不動産の収入源である家賃減少は避けられず、テナントの撤退などで空室率が悪化する可能性もあります。そうすれば不動産の収益性は低下することになるでしょう。不動産の収益性が低下すれば商業地の地価は、当然のことながら下落していくことになります。ただ、地価がどれくらい下落するのか、あるいは持ちこたえるのかは、もう少し様子をみる必要があります。
住宅地の地価は、商業地ほど影響は大きくないように思えますが、いままでのような地価上昇は期待できないと考えられます。高止まりのまま推移するのか、所得減による需要者層の減少により（地価は）下落していくのか、商業地と同様今少し推移をみる必要があるでしょう。前回もお話しましたが、やはりいまは不動産の購入も売却も難しい時期にあると感じます。
次回は首里地区およびその周辺地域についてみていきます。
