かしこいリノベ ♯2
週刊かふう2020年6月5日号に掲載された内容です。
リノベの第一歩は家さがしから
リノベ企画の２回目、建築士の林沙希です。
当たり前のことですが、リノベには家（部屋）が必要です。現在住んでいる家をリノベするというケースもありますが、まずは家を探すことから始まります。
私の場合は、中古マンションを探しそれをフルリノベーションしました。その過程でアドバンテージだったのは「私が建築士だったこと」。自分で設計できることはもちろんですが、「リノベに適した家か」「技術的・予算的に可能か」それらを判断できたことが一番のポイントだったと思います。その優位性を生かしリノベに適した物件を取得できたということ。それが満足できる結果につながった理由です。
そこで、今回はリノベに向いた物件について考えてみたいと思います。
家えらびのポイント
マンションはもちろん、沖縄は特にＲＣ造が多いのでここではＲＣ造に絞って考えてみます。戸建とマンション、どちらにも共通することですが、築年よりも現状にこだわってください。現状を維持するためのメンテナンスを怠れば、今は大丈夫でもいずれ問題が起こる可能性が高くなります。もしくはすでに起こっているかもしれません。要するにメンテナンスがしっかりしている物件を選ぶということです。
マンションでは、自主管理や外部委託に関わらず管理体制がしっかりしていることが最優先です。これはエントランスがきれいかどうかで判断できますが、修繕積立がされていない物件は何かあった時の出費が大きいので注意が必要です。
戸建だと、住宅の劣化状況や欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション（住宅診断）」などを判断材料にするとよいでしょう。増築や改築を繰り返している物件は、違法建築の可能性もあるので要注意です。逆に法的な制約（接道がとれない等）で再建築が難しい物件は、リノベーションに向いているかもしれません。金額にもよりますが、割と都会（中心地）にあったりするのでチャレンジするのも面白そうです。
築年の目安は、１９８１年以降の新耐震基準で建てられたものかどうか。新耐震は大地震発生時に倒壊しない構造になっています。旧耐震でも耐震補強工事がされていれば安心です。
よくある失敗談（私の経験）としては、「解体後に水漏れ・雨漏りが発覚した」や「埋設された給水管に穴を開けてしまった」など、いずれも見えない部分での問題です。特に後者は、建築時の図面（建築確認申請書）がなかったことが理由。図面が残っていれば、ある程度の予測ができ、現況の寸法を測らないで済み手間が省けます。プランのしやすさを考えると図面の有無も物件選びの条件になるかもしれません。
いずれにせよ、リスクの高い物件を見極めるのは難しいことですから、専門家にチェックしてもらうことをおすすめいたします。
設備面でのチェックポイント
上下水道管やガス管が通っている設備スペース（パイプスペース：PS）の配置や床の構造は、リノベでは原則動かすことができないのでチェックが必要
・通常玄関辺りにあるPSが室内に入り込んでいないか
・直床と二重床ではリノベでのプランも違ってくる
