基礎からわかる相続Q&A SEASON3 File7 賃借人が亡くなった場合の処理について
週刊かふう2024年7月19日号に掲載された内容です。
Q．父が他界し、父が所有していた平屋を相続しました。この平屋は、父の生前から高齢のおじいさんに賃貸で出しておりその賃料は、父が亡くなった後は相続した私が受け取っていました。しかし最近、家賃の滞納などもあり、様子を確認しようと思った矢先に、「おじいさんが亡くなった」とおじいさんの妹さんからの連絡で発覚しました。妹さんの話では、おじいさんには子どもはなく、兄弟が数名いるとのこと。しかしその兄弟も相続放棄を予定しているとのことでした。貸していた平屋にはまだ家具などの荷物もそのままなので、その片づけと滞納分の賃料の支払いをお願いしたいと考えていますが、可能でしょうか？
おじいさんの兄弟が片づけない場合、こちらで片付けすることはできるのでしょうか？
私は、父から相続した平屋を所有しています。この平屋は父の代から賃貸に出されており、父が亡くなった後の賃料は私が受け取っています。平屋を借りていたのは高齢のおじいさんだったのですが、父とこの方との契約は口約束で契約書などはありません。最近この方の家賃が滞っていたため様子を確認しに行こうと思っていたのですが、先日、この方が「亡くなった」と、この方の妹さんから連絡がありました。妹さんの話では、亡くなった方には子どもはおらず、兄妹が数名いるとのことでした。平屋の中にはまだ家具などが置かれたままになっており、これらを片付けてほしいと思っています。できれば、滞納されている賃料のお支払いもお願いしたいのですが、妹さんの話では、妹さんたち兄妹は相続放棄を予定しているとのことでした。
どうすればこの方の家具などを片付けてもらうことができるでしょうか。もし片付けてもらえない場合、こちらで片付けることができるでしょうか。どのような手続きが必要となるでしょうか。
A．契約関係にある方が亡くなった場合の処理について、今回は建物の賃貸借契約で賃借人が亡くなった場合にどうなるのか見ていきましょう。また、相続放棄の結果、相続人がいなくなった場合の処理のための方法や手続きについても見ていきましょう。
本件では、もともとはお父さまと賃借人のおじいさんとの間で賃貸借契約が成立しており、お父さまの貸主としての地位は本件物件を相続した相談者に相続されています。
賃借人の地位も相続の対象となり、本件では賃借人のおじいさんには子どもがおらず、親も他界されていると考えられることから、この方の兄妹が相続人となります。そのため、通常は相続人である賃借人のおじいさんのご兄妹に対して、未払い賃料の支払いや家具の片付けなどを求めることができます。
ただし、例外もあります。賃借人のおじいさんの妹さんが相続放棄をした場合は、相続放棄をした方はおじいさんの相続人にならず、賃借人としての地位も相続しないことになり、妹さんに対して未払い賃料の支払いや家具の片付けなどを要求することはできません。他の相続人が相続放棄した場合も同様です。
このような場合でも、日本の法律では、相手方の同意や法律上の手続きを経ずに実力で明け渡し等を実現する自力救済は許されていないため、こちらが無断で片付けることはできません。
相続人がいない場合にとりうる手段の一つとして、家庭裁判所に相続財産清算人選任の申し立てを行い、相続財産清算人に対して契約解除と建物明け渡しを求めることがありますが、相続財産清算人は賃貸物件である平屋だけではなく、亡くなった方の相続財産全体について管理・清算する必要があるため、相続財産清算人の選任には通常、費用も手間もかかります。
そのことから本件では、相続財産清算人よりも特別代理人の選任が適していると考えられます。特別代理人とは、問題になっている平屋の賃貸借契約のことだけについて、家庭裁判所が訴訟等に際して選任する人のことです。特別代理人となる人が対応すべき内容は相続財産清算人と比べて限定的ですので、費用が比較的安く済むことが多いです。
他の方法としては、賃借人の相続人と連絡を取って、片付けはそちらで行わなくていいので、相続放棄はせず残置物の所有権を放棄する旨の書面を差し入れてもらえないかと交渉することが考えられますが、相続人が応じてくれるかは、亡くなった方のその他の負債状況次第となると思われます。
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